¿Cómo comprar vivienda por primera vez en Colombia? La guía con los números

Por Juan Pablo Osorio (JuanPa Invierte), inversionista inmobiliario con 10 años de experiencia en Colombia y Estados Unidos · Actualizado el 6 de noviembre de 2026

Para comprar tu primera vivienda, empieza por lo que casi todo el mundo deja de último: tus números. Calcula cuánto puedes reunir de cuota inicial, pide un preaprobado para saber cuánto te presta el banco, revisa si tienes derecho a subsidios y solo entonces escoge el inmueble. Mi recomendación es 30 % de cuota inicial y 70 % de crédito.

¿Qué hace la gente al revés antes de comprar?

La mayoría se enamora del apartamento y después averigua si le alcanza. Estos son los errores que más veo:

• Firmar sin saber si el banco le va a prestar. Mucha gente cree que, como gana bien, el crédito sale fácil. Si tu capacidad de endeudamiento ya está llena, el banco no te presta, ganes lo que ganes.
• Firmar sin leer. La separación y el encargo fiduciario traen sanciones y multas por desistir. Si no te sale el crédito, la constructora te las puede cobrar. En la guía de compra sobre planos te explico qué revisar antes de firmar.
• Dejar plata sobre la mesa. Compran sin averiguar si podían aplicar a un subsidio, y después ya no hay cómo recuperarlo.
• No hacer los números de rentabilidad. Si la compras como inversión y no sabes cuánto te va a dejar, estás comprando a ciegas.

¿Cuánta vivienda puedo comprar de verdad?

Son dos cuentas, y manda la más baja. La primera mide lo que tu plata te permite. La segunda, lo que el banco te permite.

Cuenta 1: lo que puedes reunir

Tu flujo de caja libre es lo que te sobra cada mes después de gastos y deudas. Este ejemplo es para un proyecto con 36 meses de plazo:

Cuenta 2: lo que te presta el banco

La norma pone dos topes. La primera cuota no puede pasar del 40 % de los ingresos familiares, y el crédito financia hasta el 70 % en No VIS y hasta el 80 % en VIS (Decreto 1077 de 2015, artículo 2.1.11.1, con el cambio del Decreto 583 de 2025). Los ingresos se pueden sumar entre cónyuges, compañeros permanentes y parientes cercanos.

En este ejemplo mandan los $268.000.000 del banco. Si la diferencia entre las dos cuentas es grande, ajusta antes de firmar: sube la cuota inicial, paga deudas o une fuerzas con alguien.

«Juan, pero yo gano más de lo que muestra el extracto». Al banco le importa lo que puedas demostrar. Bancariza tus ingresos, paga seguridad social sobre lo que reportas y deja el RUT al día con tu actividad real. Y no saques créditos nuevos mientras esperas la escritura: un preaprobado se puede caer si te endeudas después.

Si tienes membresía del Club Élite, esta cuenta la hace la calculadora de qué vivienda puedes comprar. Para los gastos que van aparte de la cuota inicial, usa la calculadora de gastos notariales y de escrituración, que es de acceso libre.

¿Cómo funciona el preaprobado en la vida real?

Es muy fácil: vas a una sucursal y lo pides. Suele salir de inmediato y normalmente no tiene costo. Empieza por el banco que más usas, donde tienes la nómina o mueves tu plata.

Lo que sí cuidaría es la consulta en centrales de riesgo, porque te hacen firmar un papel para autorizarla. Según Datacrédito, esa huella no baja el puntaje y queda seis meses en tu historia. Pero el banco que te estudia la ve, y muchas seguidas pueden prender alertas. Pide primero un preaprobado sin consulta y, cuando quieras uno más en firme, hazlo en uno o dos bancos como máximo.

No descartes a los asesores multibanco. Saben qué banco le presta más fácil a cada perfil: empleado, independiente, jubilado o pensionado. Eso te ahorra andar de sucursal en sucursal.

¿Cuál es el mejor banco para crédito hipotecario?

El que hoy te dé mejor tasa, plazo y seguros para tu perfil. Cada banco tiene su momento. Hoy, por lo que hemos visto en acompañamientos, Banco Caja Social funciona muy bien para independientes e informales, Bancolombia para empleados con cuenta de nómina y Davibank para colombianos en el exterior. Su operación pasa a Banco Davivienda desde el 1 de noviembre de 2026 (Portafolio, 13 de octubre de 2026), así que confirma con ellos cómo queda esa línea.

Compara estas tres cosas, siempre con la misma plata y el mismo plazo:

• La tasa efectiva anual. En el corte del 23 de octubre de 2026, el promedio en pesos fue 14,35 % E.A. en VIS y 15,46 % E.A. en No VIS (cálculo de LQN con datos de la Superfinanciera). Es un promedio de desembolsos: la tuya depende de tu perfil.
• El plazo. A más plazo, menos cuota y más intereses.
• Los seguros obligatorios. Vida e incendio y terremoto. Pueden pesar en la cuota, y muchas veces se pueden endosar a una aseguradora más barata.

Pregunta también cómo manejan el abono a capital y el abono inteligente a capital, porque no todos los bancos los conocen igual. Eso merece publicación aparte; por ahora, quédate con esto: abonar reduce lo que debes, y debes confirmar en el siguiente extracto que se aplicó bien.

¿Se puede comprar sin cuota inicial o con financiación al 100 %?

Se puede, pero es muy riesgoso. Mira la misma propiedad de $300.000.000 con tres cuotas iniciales, pagando la inicial en 36 meses y el crédito a 14 % E.A. y 20 años, sin contar seguros:

¿Ves lo que pasa con el 30 %? Pagas casi lo mismo antes y después de recibir. Llegas al crédito acostumbrado a esa cuota, con una cultura de ahorro hecha. Con el 10 %, pasas de $833.000 a $3.197.000 de un mes a otro. Ese salto desbalancea a muchas familias colombianas.

Para un apartamento de este precio, que es No VIS, el crédito de vivienda llega hasta el 70 %. Las otras dos filas las pongo para que veas el efecto. Esto es lo que existe para financiar más:

• Fondo Nacional del Ahorro. Financia hasta el 100 % en VIS dentro de los topes, para la primera o única vivienda del afiliado (boletín del FNA, 26 de junio de 2026).
• Bancoomeva más la cooperativa Coomeva. Bancoomeva presta hasta el 70 % con crédito hipotecario y Coomeva le financia la cuota inicial a sus asociados con un crédito aparte, y así llegan al 100 % (El País, actualizado en mayo de 2023). Confirma las condiciones de hoy, pide la tasa y la cuota de cada crédito y súmalas: lo que pagas al mes es el total.
• Subsidios. Pueden cubrir toda la cuota inicial. Quienes los otorgan suelen revisar que tengas algo ahorrado y que el banco ya te haya prestado, justamente para que no pierdas la vivienda. Averígualos con tu caja de compensación y tu alcaldía: cambian con cada gobierno. Revisa además los mitos sobre la vivienda VIS.

¿La primera vivienda es para vivirla o para arrendarla?

Si es para vivirla, no le pidas que rente: ahí mandan tu cuota y tu tranquilidad. Si es para arrendarla con crédito, en renta tradicional los números casi nunca dan. La propiedad y el crédito son costosos en Colombia, y el canon es bajo. Mira este ejemplo con cifras supuestas, para el mismo apartamento de $300.000.000:

En mis números, la renta neta suele quedar entre 3 % y 5 % efectivo anual, antes de cuotas extraordinarias. Por eso solo haría renta tradicional con un inmueble que encontré a muy buen precio, o con plata propia, cuando ya estoy en un momento de la vida en que necesito una inversión muy segura. Haz la tuya en la calculadora de rentabilidad de un arriendo, que pide una cuenta gratuita.

«Juan, pero también se valoriza». Sí, pero en mi experiencia las propiedades usadas no se valorizan al ritmo de una lista cero, que es la lista de precios más baja que tiene un proyecto No VIS. Tengo negocios donde una lista cero superó, en mucho menos tiempo, lo que una propiedad arrendada me habría dejado en cinco años entre arriendo y valorización.

¿Cuándo conviene vender la primera vivienda para comprar otra?

Yo estoy de acuerdo en venderla, y entre más rápido, mejor. El negocio se hace al comprar: si compraste a buen precio, ya tienes buena parte del negocio hecha. Con el tiempo la tasa interna de retorno (TIR, la rentabilidad anual real de toda la plata que pusiste) se va cayendo, y más si tienes crédito, porque el banco se termina llevando buena parte de la valorización en intereses.

Este es mi orden: compro en lista cero y salgo a hacer cesión de derechos. Si no lo logro, escrituro y sigo buscando la venta. Si se demora, le meto un inquilino para que me ayude con los costos y vendo con inquilino.

Mira un ejercicio con supuestos: apartamento No VIS de $300.000.000 en lista cero, inicial del 30 % en 36 meses, $30.000.000 de valorización durante la obra y 5 % anual después. Desde la entrega hay crédito de $210.000.000 a 14 % E.A. y 20 años, con el inquilino del ejemplo anterior, que deja $830.000 netos al mes.

Fíjate en dos cosas. Ese 41,5 % son $5.350.000: el porcentaje se ve enorme porque pusiste poca plata durante poco tiempo. Y es un ejemplo para ver la tendencia, no una promesa: si la valorización no llega o el contrato no permite la cesión, los números cambian. Como referencia real, los 20 proyectos sobre planos presentados en el Club Élite en 2025 tuvieron una TIR promedio de 12 % E.A. Es un dato histórico.

El ejercicio supone 1,5 % de costo en la cesión, 3 % en la venta y 2 % en la escritura, sin impuestos. Con membresía del Club puedes correr tus datos en la calculadora de TIR, y con una cuenta gratuita, en la de impuesto por vender un inmueble.

¿Y si la compré con subsidio? Desde la Ley 2079 de 2021, la prohibición de vender solo aplica al subsidio 100 % en especie, durante cinco años desde la transferencia; las demás modalidades quedaron exentas (concepto de Minvivienda, 2025). Si tu subsidio es anterior a esa ley, revisa el certificado de libertad y tradición: la anotación vieja se puede levantar.

Tres casos que he visto de cerca

Empezar con poco. Hemos acompañado personas que arrancan con poca plata pero mucha actitud. Viabilizan algo de flujo de caja, entendiendo que es un esfuerzo, sacan el subsidio de su VIS y lo capitalizan. Una de ellas ya vendió y va en su segunda propiedad, con la valorización y el subsidio capitalizados.

Casi un error. Una persona tenía buen flujo de plata y ya había firmado una VIS mal comprada cuando entró al Club. No tenía claro que la VIS tiene un tope en salarios mínimos y que eso limita cuánto se puede valorizar. Revisó los números, desistió lo más rápido posible y puso su plata en otro proyecto.

La jugada perfecta. Alguien con muchos ahorros se la jugó a negociar como tiburón con uno de los que yo llamo apartamentos hueso: los que a las constructoras les cuesta vender y quedan al final del inventario, y por eso están dispuestas a soltarlos con muy buenos descuentos. Hace unos tres años, ese apartamento costaba 370 millones de pesos y lo sacó en 250 millones, con parqueadero y acabados.

Lo que le diría a mi yo antes de la primera compra

Que no tenga miedo, que hay formas de hacerlo y que las busque. Que no le dé miedo una No VIS, que una fuerzas con otras personas, que compre en lista cero y que lo haga lo más rápido posible. Es un esfuerzo, y hay que trabajar. ¿Me entiendes por qué empiezo por los números?

Preguntas frecuentes

Fuentes

• Decreto 583 de 2025, que modifica el artículo 2.1.11.1 del Decreto 1077 de 2015: topes de financiación y de primera cuota.
• Ministerio de Vivienda, 9 de junio de 2025: cuota máxima de No VIS, de 30 % a 40 %.
• Concepto 2025EE0038239 del Ministerio de Vivienda: artículo 13 de la Ley 2079 de 2021 sobre restitución del subsidio.
• Fondo Nacional del Ahorro, 26 de junio de 2026: financiación del 100 % en VIS.
• LQN, corte al 23 de octubre de 2026, con el formato de tasas de la Superfinanciera.
• El Tiempo, 10 de febrero de 2023: huellas de consulta, con declaraciones de Experian y el portal de Datacrédito.

Este contenido es educativo e informativo, basado en la experiencia del autor, y no constituye asesoría financiera, tributaria, contable ni legal, ni recomendación de inversión. Los ejemplos usan cifras supuestas y no prometen resultados. Club Élite no capta recursos ni asesora en inversión. Tasas, normas y subsidios pueden cambiar; verifica la información vigente antes de decidir. Última actualización: 6 de noviembre de 2026.