Checklist para evaluar un proyecto sobre planos

Las diez preguntas que pueden tumbar un negocio, o costarte mucha plata. Se responden en la sala de ventas, en tres minutos. Gratis y sin registro — tu avance queda guardado en este navegador, no en nuestros servidores.

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El dinero

Precio total de la unidad iEl pactado, con parqueadero y depósito si vienen incluidos (D1). Es la base de toda comparación.

Área privada (m²) iLa privada es la que de verdad recibes; la diferencia contra la construida son muros y comunes.

m²

¿Cuál es el porcentaje de la cuota inicial? i30% si vas a vivir; para inversión, menor inicial suele mejorar la TIR.

¿Cuántos meses tienes para pagar la cuota inicial? i32-48 meses según la etapa. Más meses = cuota mensual más baja.

meses

El inmueble y lo que incluye

¿El precio incluye parqueadero, depósito y acabados? iCambia el precio real por m². Si algo va aparte, súmalo antes de comparar.

Quién está detrás

¿El proyecto tiene fiducia? iSin fiducia, tu plata entra directo a la caja de la constructora y si quiebra eres un acreedor más. Y pregunta QUÉ fiducia: en el encargo fiduciario solo administran tu plata; en el fideicomiso (patrimonio autónomo) el lote queda blindado de los acreedores del promotor — averigua si el lote YA está dentro. (C. de Comercio arts. 1226 ss.)

¿Ya son dueños del lote? iUn lote no controlado (en aporte, sin transferir) es riesgo estructural del proyecto entero.

Papeles y ley (avanzado)

¿Hay licencia de construcción VIGENTE? ¿Qué curaduría, a nombre de quién, cuándo vence? iSin licencia vigente la obra puede ser sellada; si vence a mitad de obra, se retramita con la norma nueva y el proyecto puede cambiar. (Ley 388 de 1997; D. 1077 de 2015)

¿Tienen permiso de enajenación o radicación de ventas ANTES de recibir plata? Pide el número de radicado iRecibir anticipos sin ese trámite es enajenación ilegal y una señal grave de informalidad. (Ley 66 de 1968; Ley 9 de 1989)

Flexibilidad y salida

¿El encargo fiduciario permite CESIÓN de derechos? iEs tu plan B si no puedes continuar — y la estrategia de reventa del inversionista. Muchos contratos la prohíben o exigen autorización de la constructora. (C. Civil arts. 1959 ss.)

🔒 Las otras 45 preguntas, con tu cuenta gratis

El dinero — lista de precios, prima de altura, subsidios e indexación al salario mínimo (6)
El inmueble y lo que incluye — qué acabados entran, cómo se entrega y qué te van a vender aparte (5)
El proyecto y el entorno — etapas, unidades, administración y qué más se está construyendo al lado (6)
Quién está detrás — quién construye de verdad, banco constructor y restricciones para tu crédito (4)
Plazos y contrato — prórrogas, multa a tu favor, plazos reales (6)
Flexibilidad y salida — cuánto te cuesta ceder si necesitas salir (1)
Documentos que debes exigir — los documentos que debes exigir (8)
Papeles y ley (avanzado) — tradición del lote, Ley de Vivienda Segura, demandas y cláusula penal (5)
Renta turística (avanzado) — renta turística: reglamento, zona y operador (4)

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Por qué pasar todo proyecto sobre planos por un checklist

Comprar sobre planos en Colombia es entregar tu plata años antes de recibir el inmueble: separas con el render, pagas la cuota inicial durante la construcción y solo al final descubres si el precio por metro cuadrado, el plazo con prórrogas y los papeles eran lo que te dijeron en la sala de ventas.

Este checklist reúne las preguntas que un inversionista hace antes de separar un apartamento sobre planos: el valor real por m², qué incluye y qué no (parqueadero, acabados), el plazo de entrega completo, la fiducia donde queda tu plata, el punto de equilibrio y la trayectoria de la constructora. Respóndelo con el vendedor al frente — las respuestas que no sepa dar también son información.