¿Cuánto me queda si vendo mi inmueble?

Te ofrecen un precio. Antes de decir que sí, mira qué queda en tu bolsillo después de la comisión, de los gastos de notaría que te tocan a ti y del impuesto. Si tienes dos ofertas, agrega la segunda y compáralas.

Paso 1 · Tu inmueble

Lo que pagaste y cuándoiCon el precio de compra se calcula tu utilidad, y con las fechas se define el impuesto: a partir de los 2 años de tenencia paga ganancia ocasional (15%); antes, entra a tu declaración de renta.

Precio al que compraste (COP)iLo que pagaste por el inmueble. Es la base de tu utilidad y del costo fiscal con el que se calcula el impuesto.

Gastos de cuando compraste (COP)iNotaría, registro e impuestos que pagaste al comprar. Suman al costo fiscal, así que bajan el impuesto al vender. Si no los tienes a la mano, déjalo en 0.

¿Cuándo compraste?iMes y año de la escritura de compra. Con esto se cuentan los meses de tenencia y se aplica el factor de ajuste del costo fiscal.

¿Cuándo venderías?iMes y año en que firmarías la escritura de venta. Mueve esta fecha para ver cómo cambia el impuesto si esperas.

DepartamentoiDefine las tarifas de registro. Como vendedor casi no te afecta —el registro lo paga el comprador—, pero se usa para calcular bien el trámite completo.

¿Era tu vivienda habitual?iSi viviste en el inmueble, la retención es escalonada y puedes tener utilidad exenta (art. 311-1) si el dinero va a una cuenta AFC o a pagar el crédito de esa vivienda.

Todavía tengo una hipoteca por levantar sobre el inmueble En la negociación, el comprador paga TODOS los gastos de escrituración

Paso 2 · Lo que te ofrecen

La oferta sobre la mesaiEl precio que te ofrece el comprador. Por defecto se escritura por ese mismo valor, que es lo correcto y lo que exige el banco si el comprador va con crédito.

Precio que te ofrecen (COP)iLo que el comprador te paga en total, sin importar cómo quede la escritura.

¿El comprador paga con crédito?iCon crédito hipotecario el banco desembolsa contra la escritura y avalúa el inmueble: escriturar por menos del precio real deja de ser posible.

Quiero ver qué pasa si se escritura por un valor menor

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Paso 3 · Comisión e impuestos

Lo que se descuenta de la ventaiLos gastos de notaría se calculan solos con las tarifas vigentes, repartidos como manda la ley: tú pagas tu mitad de notaría y la retención; el registro y el impuesto de registro los paga el comprador.

Comisión del intermediarioiLo que le pagas a quien te consiga el comprador, sobre el precio pactado. Apágala si vendes por tu cuenta.

y es del %

Impuesto sobre la utilidadiCon 2 años o más de tenencia es ganancia ocasional al 15% sobre la utilidad. Antes de los 2 años entra a tu declaración de renta y paga según tu tarifa marginal. También puedes dejarlo por fuera para ver el cálculo sin impuestos.

Paso 4 · Lo que te queda

¿Cómo se calcula esto?

Los gastos de notaría no son un porcentaje inventado. Se calculan con las tarifas vigentes de notariado y registro y se reparten como en la vida real: tú pagas tu mitad de los derechos notariales, su IVA, las copias y la retención; el comprador paga el registro y el impuesto de registro.
El impuesto depende de cuánto tiempo lo tuviste. Con 2 años o más es ganancia ocasional (15% sobre la utilidad); antes, la utilidad entra a tu declaración de renta. La utilidad se mide contra el costo fiscal, no contra el precio de compra pelado.
La retención no es un impuesto extra. Es un anticipo que te descuentan el día de la firma; si al final debes menos, te devuelven la diferencia. Por eso aparece en lo que recibes ese día, pero no se suma al impuesto del año.
La base de impuestos y notaría es el valor escriturado, mientras que lo que recibes es el precio pactado. Ahí está la diferencia cuando se escritura por menos.

Cálculo de referencia con las tarifas vigentes cargadas en el club: no es asesoría tributaria ni legal. El impuesto real depende de tu declaración completa; valida con tu contador antes de firmar.

Comparte este ejercicio:iEl enlace lleva los números que llenaste, no tus datos personales. Quien lo abra ve la calculadora con tu ejercicio y puede cambiarlo sin dañar el tuyo.

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