Paso 1 · Lo esencial
Paso 2 · Supuestos — todos tuyos, todos editables
Cada supuesto viene con la referencia del mercado colombiano, que mantenemos actualizada — y todos son tuyos: cámbialos y el resultado es TU caso, no un promedio.
El futuro (proyecciones)
Tu plata si no compras (inversión alternativa)
Costos del dueño
Costos del arrendatario
Cierre, impuestos y subsidio
Calculando…
Los dos caminos, año a año (pesos de hoy)iCuánto patrimonio tendrías cada año por cada camino, ya descontada la inflación. Donde se cruzan las líneas está el punto en que comprar empieza a ganar.
Línea sólida: comprar · punteada: arrendar. Donde se cruzan está tu punto de equilibrio.
De dónde sale el númeroiEl desarme del resultado: cuánto pesa cada cosa (cuotas, arriendo, impuestos, valorización) en la diferencia entre los dos caminos.
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Cómo calcula (y qué no)iLas reglas del cálculo, en cristiano: qué entra, qué se deja por fuera y con qué supuestos. Léelo antes de tomar la decisión con este número.
Los 4 bloques de cada camino
Cada camino suma: (1) lo que pones al inicio (cuota inicial + cierre / depósito), (2) lo que pagas cada mes (cuota, predial, seguros, mantenimiento / canon, afianzadora), (3) el costo de oportunidad — lo que esa plata habría ganado invertida (después de retención y 4×1000), y (4) lo que recuperas al final (venta neta de comisión, cierre y saldo / depósito devuelto). Gana el camino con menor costo total neto, expresado en pesos de HOY.
¿Lo que me ahorro cada mes se reinvierte con interés compuesto?
SÍ — y en las dos direcciones. Cada peso que un camino desembolsa (la cuota inicial, cada cuota, cada canon) se capitaliza MES A MES a la tasa de la inversión alternativa, con interés compuesto real, hasta el final de tu horizonte — neto de retención y del 4×1000. Así, cuando arrendar te deja plata libre frente a comprar, esa diferencia crece compuesta a favor de arrendar; y cuando comprar libera flujo (por ejemplo, cuando el crédito se acaba), compone a favor de comprar. El deslizador de «disciplina de inversión» gradúa cuánto de eso de verdad invertirías: en 100% ves la magnitud real reinvirtiéndolo todo; en 0% ves el poder del ahorro forzoso de la cuota. El bloque «Costo de oportunidad» del desglose es exactamente ese interés compuesto que cada camino deja de ganar.
«Arrendar es botar la plata» — el mito
El canon compra un servicio de vivienda igual que el interés + predial + mantenimiento del dueño compran el suyo. La comparación honesta es costo irrecuperable contra costo irrecuperable: el principal de la cuota NO es un costo (es ahorro forzoso que se vuelve patrimonio, y así lo tratamos), y la cuota inicial inmovilizada tiene un costo de oportunidad real que casi ninguna calculadora te muestra.
¿Y el leasing habitacional?
Es la figura que los bancos venden como «compra pagando arriendo»: el banco compra el inmueble, tú pagas un canon con opción de compra final (1-20%) y financia hasta el 90%. Sirve cuando no tienes la inicial — pero el canon del leasing NO es un arriendo: es deuda con intereses. Lo modelaremos como tercer camino en una próxima versión; mientras tanto, compáralo pidiendo la proyección total al banco.
Lo que este modelo NO captura
Estabilidad y libertad de mudarte, el riesgo de concentrar tu patrimonio apalancado en un solo activo ilíquido, abonos extraordinarios a capital y compra de cartera (derecho sin sanción, Ley 546 — próxima versión), crédito en UVR, el beneficio AFC del ahorro para vivienda, y que el futuro no es una línea recta: por eso todos los supuestos son editables y el resultado trae una banda de empate en vez de fingir precisión de peso.
¿Es mejor arrendar o comprar casa en Colombia? La respuesta está en tus números
Es la pregunta financiera más importante que la mayoría responde con frases de cajón: «arrendar es botar la plata» o «comprar es amarrarse». Ninguna de las dos es cierta por sí sola. La respuesta depende de cuánto cuesta la vivienda frente a su arriendo, de cuántos años piensas quedarte, de la tasa de tu crédito hipotecario y de lo que tu plata podría rendir invertida en otra parte. Esta calculadora de arriendo vs compra simula los dos caminos completos, mes a mes, con las reglas colombianas de verdad — y te muestra cuál te deja más plata en el bolsillo, en pesos de hoy.
El punto de equilibrio: los años deciden
Comprar vivienda tiene costos de entrada (la cuota inicial, los gastos de escrituración y registro) y de salida (la comisión de venta y los gastos del vendedor). Esos costos solo se diluyen con el tiempo: por eso, quedarse pocos años casi siempre favorece arrendar, y quedarse muchos años favorece comprar. El punto donde se cruzan los dos caminos es tu punto de equilibrio, y la calculadora te lo muestra sobre una curva de 1 a 30 años que se mueve en vivo con cada dato que cambies.
El arriendo equivalente: un solo número para decidir
Además del veredicto, la calculadora te entrega el arriendo equivalente: el canon mensual que igualaría los dos caminos con tus supuestos. La lectura es directa — si puedes arrendar una vivienda similar por menos de ese valor, arrendar gana; si el arriendo real de tu zona está por encima, comprar gana. Es la forma más honesta de resumir un modelo de más de veinte variables en una sola cifra accionable.
Lo que las calculadoras extranjeras no saben de Colombia
Casi todas las calculadoras de «rent vs buy» que encuentras en internet están hechas para Estados Unidos: hipotecas a tasa fija de 30 años, deducciones fiscales gringas y costos de cierre del 4%. Esta calculadora modela lo nuestro: el incremento del canon topado al IPC cuando sigues en el mismo contrato (Ley 820 de 2003), la deducción de intereses del crédito de vivienda para declarantes (artículo 119 del Estatuto Tributario, hasta 1.200 UVT al año), los gastos de escrituración y registro liquidados al peso con las tarifas notariales colombianas vigentes, los seguros de vida e incendio que van dentro de la cuota, el 4×1000 y la retención que merman tu inversión alternativa, y los subsidios de vivienda como monto que tú confirmas — porque programas como Mi Casa Ya dependen de que haya recursos asignados.
¿Y el leasing habitacional?
Los bancos lo venden como «compra vivienda pagando arriendo»: el banco compra el inmueble, tú pagas un canon mensual con opción de compra al final, y financia hasta el 90% del valor. Sirve cuando no tienes la cuota inicial completa, pero el canon del leasing no es un arriendo — es deuda con intereses. Si estás evaluando esa figura, pídele al banco la proyección total del contrato y compárala con los dos caminos de esta calculadora.
Preguntas frecuentes sobre arrendar o comprar vivienda
¿Cuántos años debo quedarme para que comprar valga la pena?
Depende de tus números, pero la evidencia general dice que con menos de 5 a 7 años de permanencia los costos de comprar y vender casi nunca se recuperan. Mueve el deslizador de años y la calculadora te muestra tu punto de equilibrio exacto.
¿Es verdad que arrendar es botar la plata?
No. El canon compra un servicio de vivienda, igual que los intereses, el predial y el mantenimiento compran el del propietario. La parte de la cuota que amortiza tu deuda no es un gasto — es ahorro forzoso — y así la trata la calculadora. La comparación honesta es costo irrecuperable contra costo irrecuperable, incluyendo lo que tu cuota inicial dejaría de ganar invertida.
¿La calculadora es gratis?
Sí: todos los supuestos del modelo son editables sin registrarte, con el veredicto, la curva y el desglose completos. Con la cuenta gratuita del club guardas tus escenarios, recibes el ejercicio en tu correo y ves la tabla año a año; los miembros además estresan el resultado con franjas de sensibilidad y escenarios comparados.
¿Qué tasa de interés usa la calculadora?
La tasa hipotecaria de referencia del mercado colombiano, que mantenemos actualizada. Y si tu banco te ofreció otra, la escribes y todo el ejercicio corre con la tuya.