¿Anticipo a la constructora o pago a cuotas?

La constructora te ofrece un descuento si abonas plata adicional hoy. ¿Vale la pena, o te va mejor dejando esa plata rindiendo y pagando las cuotas normales?

Paso 1 · Lo que te ofrece la constructora

¿Cuánto quieres abonar por adelantado? (COP)iEl valor adicional que le pagarías hoy a la constructora para adelantar parte de lo que te falta. Abajo eliges cómo se aplica a tus cuotas.

¿Cuántas cuotas (meses) te faltan por pagar?iLas cuotas mensuales que quedan de tu plan de pagos. La primera vence un mes después del día del abono.

¿Cómo se aplica el abono a tus cuotas?iPregúntale a la constructora cómo lo aplica: bajando todas las cuotas por igual, cancelando las últimas o dejándote de cobrar las próximas. Cambia el resultado: si cancela las últimas, tu plata se queda más tiempo con la constructora y el mismo descuento rinde menos.

¿Qué te ofrece por anticipar?iUnas constructoras ofrecen un porcentaje de descuento, otras un valor fijo y otras una tasa con la que descuentan tus cuotas futuras. Elige la forma en que aparece en tu oferta.

El porcentaje de descuento que te ofrece la constructora.

¿Sobre qué valor se calcula ese porcentaje?iAlgunas constructoras lo calculan sobre lo que abonas; otras, sobre la cuota inicial total o sobre el valor del inmueble. Revísalo en tu oferta: cambia mucho el descuento real.

¿Cuándo se aplica el descuento?iHay constructoras que lo restan del abono el mismo día y otras que lo reconocen después, por ejemplo en la escrituración. Un descuento que llega más tarde vale menos hoy.

Paso 2 · Tu alternativa: ¿cuánto te rinde esa plata?

Tasa de descuento: ¿cuánto puedes ganar con esa plata en ese tiempo? (% E.A.)iLo que te rendiría esa misma plata durante el plazo si no la anticipas. El ejemplo más común es un CDT, pero puede ser un fondo, TES o cualquier inversión que de verdad tengas a la mano. Ponla antes de impuestos: descontamos la retención en la fuente sobre los rendimientos.

Por ejemplo, un CDT. La tasa sugerida (9%) es la del CDT de referencia del club.

Supuesto: esa plata rinde esta misma tasa durante todo el plazo. Las tasas cambian, y históricamente los CDT han pagado bastante menos que hoy. Si crees que van a bajar, prueba con una tasa menor.

Paso 3 · Qué te conviene

Pagas hoy si anticipas

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Tasa real del descuento

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⚠️ Ojo con el riesgo. Un CDT está protegido por el seguro de depósitos de Fogafín y sabes cuándo te devuelven la plata. La plata que anticipas queda en el proyecto: mientras no alcance su punto de equilibrio suele estar en una fiducia, pero después depende de que la constructora cumpla. Si el descuento apenas le gana a tu alternativa, ese riesgo extra puede no valer la pena.

¿Cómo se hace esta comparación?

Misma plata, mismo día. Si anticipas, abonas hoy y recibes el descuento cuando la constructora lo aplica. Si eliges cuotas, dejas esa misma plata rindiendo y de ahí sale cada cuota. Comparamos con cuánto terminas en cada camino.
La tasa real del descuento es la tasa anual a la que abonar hoy equivale a pagar las cuotas. Si es mayor que lo que te rinde tu alternativa, anticipar gana.
Cuándo llega el descuento. Un descuento que te reconocen dentro de unos meses vale menos que uno de hoy: lo traemos a valor presente con tu tasa.
Impuestos. A tu alternativa le descontamos la retención del 4% sobre los rendimientos. El descuento no paga impuesto hoy, pero baja tu costo fiscal: cuando vendas, la utilidad y su impuesto serán algo mayores.
Tasa constante. Suponemos que tu alternativa rinde la misma tasa durante todo el plazo. En la realidad cambia, y históricamente los CDT han pagado bastante menos que hoy.

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