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Simulador de crédito hipotecario de vivienda

Simulador de crédito hipotecario

Cuánto te presta el banco, cuál sería la cuota, y si la tasa que te ofrecen respeta el tope legal.

ⓘ Esto es una orientación con las reglas que aplican todos los bancos, no una aprobación de crédito: el monto real depende de tu perfil completo y de tu historial. Valídalo siempre con un preaprobado bancario.

Paso 1 · ¿Desde dónde quieres calcular?

Punto de partida iLas dos direcciones de la misma cuenta, igual que en los simuladores de los bancos. Si ya tienes una vivienda en la mira, parte del valor. Si todavía estás explorando, parte de lo que ganas y mira hasta dónde llegas.

Paso 2 · Los datos

Valor del inmueble (COP) iEl precio comercial de la vivienda que quieres comprar. De este valor salen dos cosas: el segmento (VIP, VIS o no VIS, que define cuánto te pueden financiar) y la base del porcentaje. Para crédito hipotecario los bancos piden un valor mínimo de $70.036.200 (40 salarios mínimos).

Avalúo, si ya lo tienes (COP) iOpcional, pero es el campo que salva cierres. El Decreto 583 de 2025 dice que el porcentaje se calcula sobre «el precio de compra o avalúo practicado dentro de los seis meses previos». Si el avalúo sale POR DEBAJO del precio, el banco presta sobre el avalúo y la diferencia la pones tú de contado. Déjalo en cero si todavía no lo tienes.
Cuota inicial que tienes (COP) iLa plata de contado que vas a poner. Por ley el banco no puede financiar más del 70% de una vivienda no VIS ni del 80% de una VIS o VIP, así que la cuota inicial es, como mínimo, el resto.
Subsidio asignado (COP) iSi tienes un subsidio de vivienda asignado, entra como cuota inicial: no baja el precio del inmueble, baja lo que tienes que pedir prestado.

Tus ingresos

Tu ingreso mensual (COP) iLos ingresos que puedes demostrarle al banco: nómina, declaración de renta, extractos. Sobre esto se mide la regla del 40%.

Ingreso de los codeudores (COP) iLa suma de lo que ganan las otras personas que entrarían al crédito contigo. Ojo: solo cuentan si hay parentesco — mira la pregunta de al lado.
¿Hay parentesco entre ustedes? iLa condición que ningún simulador de banco menciona. El Decreto 583 de 2025 define «ingresos familiares» como los de solicitantes entre quienes exista relación de parentesco —hasta segundo grado de consanguinidad, primero de afinidad y único civil— o que sean cónyuges o compañeros permanentes. Dos amigos o dos socios NO pueden sumar ingresos para la regla del 40%.
Cuotas de otras deudas (COP/mes) iLo que ya pagas cada mes por otros créditos: carro, libre inversión, tarjetas. El banco lo descuenta de tu capacidad antes de calcular cuánto te presta.
¿Dónde está la vivienda? iEl tope legal VIS es mayor (150 SMMLV) en las 6 grandes aglomeraciones urbanas de más de un millón de habitantes: Bogotá y su sabana, Medellín y el Valle de Aburrá, Cali, Barranquilla, Cartagena y Bucaramanga con sus municipios vecinos (Decreto 1467 de 2019). En el resto del país es 135 SMMLV. Cambia el segmento y con él cuánto te pueden financiar.

Paso 3 · Las condiciones del crédito

¿En pesos o en UVR? iEn pesos la cuota es fija toda la vida del crédito y sabes exactamente qué vas a pagar. En UVR la cuota arranca más baja pero sube con la inflación, porque el saldo se expresa en una unidad que se actualiza con el IPC. También cambia el plazo: en pesos el mercado da hasta 20 años, en UVR hasta 30. Abajo te mostramos las dos sobre el mismo negocio.
Plazo (años) iA más plazo, cuota más baja y muchos más intereses. Hay dos techos y gana el menor: el de la denominación (20 años en pesos, 30 en UVR) y el de tu edad, porque el crédito debe terminar antes de que cumplas 74. Si pides más, lo recortamos y te decimos por qué.

Tu edad (años) iLos bancos prestan entre los 18 y los 74 años (desde los 23 para colombianos en el exterior) y exigen que el crédito termine antes del tope. Por eso los simuladores piden fecha de nacimiento: la edad recorta el plazo máximo, aunque ninguno lo explique.

Tasa en pesos que te ofrecen (% E.A.) iEscribe la tasa que te está ofreciendo TU banco; con eso verificamos si respeta el tope legal. Si no la tienes a la mano, dejamos la vigente del mercado (14% E.A.). En octubre de 2026 Bancolombia y BBVA publican «desde 14,00%» tanto para VIS como para no VIS.
Afinar con tu extracto — para que las cuentas se parezcan a las de tu banco

Una simulación nunca va a dar exactamente igual que tu extracto, y prometerlo sería mentirte: tu banco liquida sobre los días reales de cada mes y tus seguros dependen de tu edad y tu aseguradora. Pero con estos datos la diferencia pasa de ser de cientos de miles a ser de pesos.

¿Cómo te dan la tasa? iNo son el mismo número y confundirlos es el primer motivo de que las cuentas no cuadren: 1,10% mes vencido equivale a 14,03% efectivo anual, no a 13,20%. Mira cuál de las dos trae tu extracto y escoge esa.
Valor asegurado de tu póliza (COP) iEl seguro de incendio y terremoto NO se cobra sobre el valor comercial: el lote no se asegura, porque un terreno no se incendia ni se cae. Por ley cubre la parte destructible del inmueble (art. 101 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero). Ese valor está en tu póliza como «valor asegurado». Si lo dejas en cero, lo estimamos como un porcentaje del valor comercial.
Seguro de vida (‰ mensual del saldo) iLa tarifa depende de tu edad y de la aseguradora, y se recalcula cada año: ninguna cifra de referencia la puede adivinar. Para sacar la tuya, divide lo que te cobran de seguro de vida entre el saldo del crédito y multiplica por mil. Déjalo en cero para usar la tarifa de referencia.
Seguro de incendio (‰ mensual del valor asegurado) iIgual que el de vida: divide lo que te cobran de incendio y terremoto entre el valor asegurado de tu póliza y multiplica por mil. Déjalo en cero para usar la tarifa de referencia.
¿Cómo te cobran el seguro de vida? iEl mercado está partido en dos y cambia mucho la cuenta. Bancolombia cobra por EDAD ALCANZADA y recalcula la prima cada diciembre, así que sube con los años. Banco Popular y Banco Agrario adjudican por licitación una TASA ÚNICA plana, igual para todos. Si no sabes, déjalo en tarifa única: es el supuesto que no infla el resultado. Lo dice tu certificado individual de seguro, que el banco está obligado a entregarte.
¿La tarifa de incendio que escribiste incluye IVA? iEl seguro de incendio y terremoto está gravado con IVA del 19%; el de vida de grupo deudores está excluido (Estatuto Tributario, art. 427). Los tarifarios publicados mezclan las dos convenciones —hay bancos que publican la tarifa sin IVA y otros con IVA incluido—, así que la misma cifra puede significar dos cosas con un 19% de diferencia. En tu extracto el valor ya viene con IVA.
La cuota total que dice tu extracto (COP) iEscríbela y comparamos: te decimos en cuánto nos diferenciamos y qué puede estar causándolo. No buscamos acertarle al peso, buscamos que entiendas de qué está hecha tu cuota.

Paso 4 · ¿Y si abonas a capital? (opcional)

La Ley 546 de 1999 (art. 17, num. 8) dice que puedes prepagar cuando quieras sin penalidad y que eres tú quien elige si el abono baja la cuota o el plazo. Como casi nadie sabe cuál conviene, aquí salen las dos.

Abono de una sola vez (COP) iUna plata que vas a abonar al crédito en un momento puntual: una prima, una cesantía, la venta de algo. Déjalo en cero si no aplica.
¿En qué mes del crédito? iMes 1 es la primera cuota. Mientras más temprano abones, más ahorras: al principio casi toda la cuota se va en intereses, así que cada peso que baja el saldo en el año 1 vale mucho más que en el año 15.
Abono extra cada mes (COP) iUna cantidad fija que piensas abonar TODOS los meses por encima de la cuota. Es lo que más mueve la aguja a largo plazo, aunque sea poca.
Desde el mes iA partir de qué cuota empiezas a abonar de más. Útil si sabes que tu capacidad de ahorro mejora dentro de un tiempo.